Nebenerwerbssiedlung - Bebauungsplan Nr. 48

Seit vielen Monaten und eigentlich schon mehreren Jahren beschäftigt sich der Gemeinderat intensiv mit der Problematik der Siedlungsentwicklung im Gebiet des früheren Hauses Richthofen und der sogenannten Nebenerwerbssiedlung. Durch Pressemitteilungen, Redebeiträgen bei Bürgerversammlungen wie auch Einzelaktionen von Gegnern des Vorgehens der Gemeinde hat dieses Thema allgemeines Interesse erlangt. Aus diesem Grund möchten die Gemeinderäte Marianne Grönninger und Peter Daake den objektiven Sachverhalt wie auch unseren subjektiven Standpunkt zu diesem Thema für interessierte Bürger nachfolgend zusammenstellen.

Wie entstand die Nebenerwebssiedlung

Das Siedlungsgebiet wurde ab 1956 zur Aufnahme von Vertriebenen ausgewiesen. Die Größe der Grundstücke wurde, mit dem Ziel eine landwirtschaftliche Nutzung zu ermöglichen, auf ca. 1800qm dimensioniert.

Wie verändert sich die Siedlung

Die Situation der landwirtschaftlichen Nutzung ist heute weitgehend nicht mehr gegeben und ein beachtlicher Teil der Anwohner plant die Grundstücke zu verkleinern oder weitere Bebauung auf dem Grundstück zu errichten. Entsprechende Bauanträge und Bauanfragen liegen vor. Auch Investoren interessieren sich bereits für mögliche Grundstücke. Im nördlichen Bereich, dort wo früher das Haus Richthofen stand, wurde bereits erheblich nachverdichtet. Diese Tendenz wird sich in südliche Richtung fortsetzen.

Rechtliche Grundlage der Nachverdichtung

Da die Nebenerwerbssiedlung bis auf weiteres in der Lärmschutzzone B liegt, gibt es aktuell keine Möglichkeit einen voll qualifizierten Bebauungsplan, der alle Hauptkriterien einer Bebauung regelt, zu erlassen. Alle Bauanträge wurden demzufolge isoliert und ausschließlich nach $34 des Baugesetzbuches (BauGB) betrachtet. Der §34 prüft lediglich ob sich der geplante Bau in die Umgebung einfügt. Weiterführende städtebauliche Betrachtungen werden dabei nicht angestellt. Aktuell arbeitet die Gemeinde Untermeitingen an einem sogenannten einfachen Bebauungsplan (Sanierungsbebauungsplan Nr. 48), der die geplanten Bebauungen nicht vollumfänglich aber in bestimmte Grundelemente festsetzt. Die Gemeinde hat im November 2016 eine Sanierungssatzung erlassen. Diese bewirkt, dass bis Abschluss des Verfahrens für einen einfachen Bebauungsplan keine Baumaßnahmen erfolgen können die der Zielsetzung des geplanten Bebauungsplans entgegenstehen.

Probleme mit der Nachverdichtung im Siedlungsgebiet östlich der B17

Private Erschließungsstraßen, vor allem im Bereich des ehemaligen Haus Richthofen, führen immer wieder zu Problemen und Beschwerden bezüglich Streu- und Räumdienst im Winter, die Beleuchtung der Straßen ist teilweise nicht ausreichend und die Qualität der Straßen ist nicht entsprechend dem Standard, was hohe Folgekosten mit sich bringt. Weiter wird von Anwohnern kritisiert dass ungenügende Parkmöglichkeiten vorhanden sind. Die Abfallwirtschaft bemängelt, dass die privaten Straßen teilweise nicht ausreichend für Müllfahrzeuge dimensioniert sind. Gleiches trifft auch für große Feuerwehrfahrzeuge zu. Ein Blick aus der Vogelperspektive auf das Areal Richthofen zeigt, dass die Bebauung nicht nach städtebaulichen Gesichtspunkten gestaltet ist. Die Gemeinde hat Befürchtung, dass sich die Gestaltung des Richthofen-Areals bei einer zu erwartenden Nachverdichtung in südlicher Richtung fortsetzen wird. Besonders dann, wenn Investoren Grundstücke erwerben und möglichst dicht bebauen.

Planung einer geregelten Nachverdichtung

Die Gemeinde möchte das bestehende Baurecht im Sinne einer geordneten Nachverdichtung regeln. Die Festsetzungen der Gemeinde werden nicht dazu führen, dass über bestehendes Baurecht hinaus, neues Baurecht entsteht. Mit dem Bebauungsplan soll lediglich einer zu erwartenden Fehlentwicklung entgegengewirkt werden. Im Planungsgebiet südlich des Areals Richthofen sollen durch einen einfachen Bebauungsplan folgende Festsetzungen getroffen werden. - maximale Gebäudegröße und Geschossigkeit - Anzahl der Wohneinheiten - Stellung der Gebäude - Mindestgrundstücksgrößen - Verlauf von öffentlichen Erschließungsstraßen Der angestrebte einfache Bebauungsplan ist bestrebt die Beeinträchtigung der Bürger möglichst geringe zu halten. Der Bau der geplanten Erschließungsstraßen soll nur dort umgesetzt werden wo die Anlieger mehrheitlich Baurecht umsetzen möchten.

Sicht der Gegner des Sanierungsbebauungsplans

  • Das Vorgehen der Gemeinde ist nicht mit geltendem Recht vereinbar
  • Der private Straßenbau wird bevorzugt, da eine erste Erstellung der Straße kostengünstiger ausgeführt werden kann und Straßen auch nur dort gebaut werden wo Baurecht umgesetzt werden soll
  • Eine Regelungen der Nachverdichtung die über §34 hinausgehen wird nicht gewünscht
  • Eine Beeinträchtigung des naheliegenden Biotops wird befürchtet
  • Der landwirtschaftlichen Flair der Siedlung wird durch den Bebauungsplan zerstört
  • Falls Eigentümer maximales Baurecht umsetzen sind neben den öffentlichen Erschließungsstraßen zusätzlich kurze Privaterschließungen notwendig
  • Bei öffentlicher Erschließung müssen auch Anwohner mit bezahlen die bestehendes Baurecht nicht ausnützen wollen
  • Gemeinde würde auch das Rechtsmittel der Enteignung einsetzen

Position der GRÜNEN Gemeinderäte

Grundsätzliches

Siedlungsplanung wie auch Planung einer zu erwartenden Nachverdichtung ist hoheitliche Aufgabe einer Gemeinde und sollte nicht dem individuellen Interesse einzelner Investoren und Anwohner überlassen werden. Wir wollen uns nicht vor dieser Verantwortung drücken auch wenn teilweise unbequeme Entscheidungen zu treffen sind.

Würdigung der Einwände

  • Die Gemeinde wurde bezüglich Vorgehen und Verfahren von einem fachkundigen Anwalt beraten. Als Gemeinderäte zweifeln wir nicht an der Sachkompetenz der Beratung und folgen in Rechtsfragen dem Rat des Anwalts.
  • Bei vergleichbarer Qualität und Langlebigkeit kann eine private Straße aus unserer Sicht nicht kostengünstiger sein als eine öffentliche Straße.
  • Das Siedlungsbild des Areals Richthofen zeigt, dass bezüglich Planung einer Nachverdichtung der §34 BauGB alleine nicht ausreicht.
  • Das vorhandene Biotop wird durch den Sanierungsbebauungsplan nicht beeinträchtig. Dieser schafft kein neues Baurecht sondern regelt lediglich bestehendes Baurecht.
  • Das landschaftliche Flair wird auch ohne Sanierungsbebauungsplan über die Zeit alleine durch den vorhandenen Bauwunsch der Anwohner verändert. Der geplante Bebauungsplan regelt lediglich die bereits heute mögliche zusätzliche Bebauung.
  • Uns ist bewusst, dass eine maximale Umsetzung bestehenden Baurechts neben der öffentlichen Erschließung auch Privatstraßen notwendig macht. Wir haben die Erwartung und Hoffnung, dass nicht alle Eigentümer von Grundstücken ihr maximales Baurecht umsetzen. Eine öffentliche Erschließung aller möglichen Bauoptionen würde das Gesicht der Siedlung total verändern und ließe sich auch unter Berücksichtigung bestehender Bebauung nicht mehr umsetzen. Wir sehen die vorliegende Planung als einen guten Kompromiss an.
  • Uns ist bewusst, dass die Erschließung mit Kosten für die Anlieger verbunden ist die nicht jeder Haushalt sofort entrichten kann. Die Verwaltung hat aus diesem Grund bereits Vorschläge gemacht wie die Kosten über einen sehr langen Zeitraum (Größenordnung 10 Jahre) gestreckt werden können. Man darf auch nicht vergessen, dass die Grundstücke durch die geplante Erschließung eine deutliche Aufwertung erhalten.
  • Die geplanten öffentlichen Erschließungsstraßen sind ein Angebot der Gemeinde. Diese werden einzeln entschieden und nicht umgesetzt wenn die Anwohner einer Straße mehrheitlich nicht nachverdichten wollen.

Zusammenfassung

Marianne Grönninger und Peter Daake, als Gemeinderäte der GRÜNEN Fraktion, unterstützen das Vorgehen von Bürgermeister und Verwaltung im Zusammenhang mit dem Sanierungsbebauungsplan Nr.48 für die Nebenerwerbssiedlung. Wir halten den eingeschlagenen Weg in seiner Gesamtheit für richtig und zukunftsweisend. Wir sind uns bewusst, dass für einzelne Anlieger auch Nachteile entstehen. Die allgemeine Bedeutung einer geregelten Siedlungsentwicklung ist für uns aber vorrangig.  

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